Réforme de la TVA immobilière

La loi de finances rectificative pour 2010 opérant réforme de la TVA immobilière est entrée en vigueur le 11 mars 2010 et modifie sensiblement les règles fiscales en matière de vente immobilière.

L’une des nouveautés majeures concerne le redevable de la TVA qui sera désormais toujours le vendeur, sachant que seul un vendeur « assujetti » à la TVA sera considéré comme redevable.
La définition du « vendeur assujetti »  n’est pas encore clairement définie.
Il semblerait que cela concerne toute personne exerçant une activité professionnelle indépendante dans le cadre de son activité économique.
À contrario, un « non assujetti » est celui qui réalise des opérations immobilières en dehors d’une activité économique.

Une autre nouveauté concerne le régime de la vente d’un terrain à bâtir.
Autrefois, l’engagement de construire, expression de l’intention de l’acquéreur, permettait de qualifier de « terrain à bâtir » et le faire entrer dans le champ d’application de la TVA.
Désormais, la notion de terrain à bâtir dépend uniquement de sa constructibilité au regard des règles d’urbanisme (P.L.U.)

À partir des premiers commentaires, quelques cas pratiques peuvent être analysés :
 Vente dans les 5 ans de son achèvement d’un bien qu’un particulier a construit ou fait construire :
Cette vente échappe désormais à la TVA puisque le vendeur est par définition « non assujetti ». Ceci signifie en pratique que le vendeur n’aura pas de TVA résiduelle à reverser au Trésor sur sa plus-value. En revanche l’acquéreur réglera les frais « ordinaires » de l’ordre de 6,5 % (dont 5,09% pour l’Etat).
Vente dans les 5 ans de son achèvement d’un bien immobilier par un professionnel (marchand de biens ou promoteur) :
Toutes les cessions intervenant dans le délai de 5 ans relèvent de la TVA côté vendeur. L’acquéreur supportera des frais « réduits » (2,5%).
 Vente dans les 5 ans de son achèvement d’un bien qu’un particulier a acquis en l’état futur d’achèvement (achat sur plans) :
Par exception cette vente relève de la TVA (comme autrefois). Ainsi le vendeur sera redevable de la TVA (sur le prix total) et l’acquéreur bénéficiera des frais « réduits » soit environ 2,5%.
 Vente d’un terrain à bâtir par un particulier à un autre particulier :
Cette vente échappe à la TVA comme autrefois mais pour la nouvelle raison que le vendeur n’est pas considéré comme un « assujetti ». Le vendeur ne sera pas redevable de la TVA et l’acquéreur acquittera des frais « ordinaires » de l’ordre de 6,5%.
 Vente d’un terrain à bâtir par un professionnel à un particulier :
Cette vente entre désormais dans le champ d’application de la TVA.
Ainsi le vendeur sera redevable de la TVA :
-    sur le prix total (si le terrain avait donné lieu à déduction lors de son acquisition),
-    ou sur la marge brute (si le terrain n’avait pas ouvert droit  à déduction lors de son acquisition).
L’acquéreur réglera des frais « ordinaires » (6,5%) en cas de TVA sur marge, et des frais « réduits » (2,5%) en cas de TVA sur prix total.